GUIDE금융 규제 DSR 40% 대응 전략
최근 가계부채 관리를 목표로 정부가 시중은행에 강력하게 적용하는 규제 중 하나가 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 제한입니다. 아무리 신용등급이 우수하고 아파트 담보 가치가 충분하여 LTV 규정에 여유가 있을지라도, 본인 소득 대비 매년 상환해야 할 원금과 이자의 합계가 소득의 40%를 초과하면 대출 심사가 진행되지 않습니다. 대출 실행이 어려워 계약금 손실 위기에 처한 분들을 위해 합법적으로 DSR 분모(소득)를 확장하는 우회 전략을 안내해 드립니다.
1. 원천징수 영수증 대신 '추정소득' 제도를 활용하십시오
프리랜서, 은퇴 고령자, 자영업자 혹은 육아 휴직 등으로 인해 근로소득원천징수 상의 소득이 낮게 책정되는 경우라면 절대 회사 서류만으로 판단하여 대출 심사를 포기해서는 안 됩니다. 주택담보대출 실행 규정상 시중은행은 증빙 소득 외에도 국민연금 납부액, 건강보험료 납입 금액 또는 본인의 연간 신용카드/체크카드 결제 금액을 기준으로 소득을 환산하여 계산하는 '추정소득 및 신고소득 제도'를 운영 중입니다.
- 건강보험료 기반 환산: 최근 3개월간 평균 납부한 지역/직장 건강보험료 금액을 역산하여 연소득을 최고 5,000만 원까지 보정받을 수 있습니다.
- 신용카드 결제 기반 환산: 전년도 연간 신용카드 이용 대금 명세서를 제출하면 소득세법 상의 소비 지출 비율을 공식 대입하여 연소득을 대폭 늘려 인정받을 수 있습니다. 연 소득이 없던 주부도 신용카드 사용 실적이 많다면 소득 증명이 수월해집니다.
2. 미사용 마이너스 통장 해지가 최우선적으로 고려되어야 합니다.
마이너스 통장은 실제로 사용하지 않아 잔액이 0원이라 할지라도 개설한 한도 금액 전체(예: 5,000만 원)가 전산상 부채로 상시 인식됩니다. 더욱 심각한 것은 마이너스 통장의 DSR 만기 상환 산정 기간이 5년으로 매우 짧아, 연간 상환 원금이 1,000만 원씩으로 과대 계산되어 DSR 수치를 급격히 높이는 요인이 된다는 점입니다. 주택담보대출을 신청하기 전 불필요한 마이너스 통장이나 소액 신용대출을 완전히 해지하여 DSR 한도를 사전에 확보해야 합니다.